【非洲概况】非洲各国工业布局解析

非洲，这片广袤的大陆，正逐渐成为全球经济发展的焦点之地。而在这个多元而富饶的大陆上，工业布局正在以惊人的速度展开。从北部的埃及到南部的南非，从东部的肯尼亚到西部的尼日利亚，各个非洲国家都在积极发展工业，为自身经济增长和可持续发展铺平道路。

　　阿尔及利亚的工业仍主要集中在阿尔及尔和奥兰。烃有关的加工厂占主导地位，而水泥厂、地毯厂和化工厂也很突出。工业活动仍然占了阿尔及利亚GDP的60%左右，许多欧洲制造商已经在此建立了业务。工业建筑存量一般包括较旧的通用型仓储和相对较少的现代化高棚物流建筑。

　　自2005年成立工业发展管理局以来，一直大大地吸引着新的工业活动到埃及投资。在开罗，这主要集中在十月六日城和斋月十日城。政府土地可以以每平方米15美元-25美元/平方米的价格购买，约为其他商业用地通常价格的一半。投资者应向IDA申请在新工业区内划拨用地。

　　利比亚的许多工业活动涉及石油和天然气。促进私营部门工业化和经济多样化被视为优先发展事项，并要求加强已规划工业区的发展。同时也将通过自由贸易区来鼓励私营工业发展。

　　摩洛哥拥有超过75个工业区，然而大部分的工业设备老旧且不符合现代建筑的安全标准。卡萨布兰卡有全国最大的工业市场，过去主要以AïnSebaâ为中心，然而该市外围地区的新区域正变得越来越重要，包括Bouskoura和SidiMaârouf。

　　突尼斯的制造业是经济增长和收入的主要来源，2011年，约占出口总额的70%。突尼斯附近有一些工业地产，主要的新区域通常位于城市的南郊。许多离突尼斯中部较远的地区拥有许多相对便宜的可用土地。包括受益于Enfidha新机场和港口开发所产生的市场驱动的地方。突尼斯机场(Charguia)周围的老工业区仍然流行，但通常只包含较小的单位。

　　埃塞俄比亚的工业部门刚建立不久，主要包括本地的轻工业活动。工业区也开始出现，位于如Akaki Kality等区域。目前一般租金为每月每平方米3美元至4美元。

　　肯尼亚过去没有经历过高度的投机性的工业发展，大多数企业倾向于拥有自己的财产。然而，这个市场现在开始出现，特别是沿着内罗毕的蒙巴萨路。租金非常低，吸纳速度缓慢，因此租赁市场要成为肯尼亚房地产市场的有力部分还需要一段时间。一些开发商正在寻找专门建造的合适的物流园区，这可能会使轻工业制造商从传统工业中心迁移到内罗毕周边的新地点，从而更好地利用新的道路基础设施。

　　卢旺达的工业市场仍处于萌芽阶段，特别是在基加利，这里仍然处于业主自用的阶段。所有制成品中约有60%-70%是从肯尼亚和乌干达进口的。然而，作为基加利总体规划的一部分，政府建议自费将工业发展中心从Gikondo搬迁到马卡萨附近的Nyarugunga区的特别经济区，Gikondo将被保留为湿地。搬迁需要一些时间，但预计将导致基加利工业市场的增长。

　　朱巴的大部分工业活动集中在Konyo Konyo和靠近港口的地方。Konyo Konyo也是许多酒店的所在地，在白尼罗河沿线提供露营风格的住宿。由于人口少，投资环境不利于外国投资以及朱巴极具挑战性的物流条件，南苏丹市场似乎不太可能吸引大量的国际企业活动。

　　喀土穆的工业市场非常有限，大多数单位是业主自用的。大多数工业地产并没有位于市中心，但通常位于CBD对岸。主要工业区位于城市的北部和东部。该国最大的工业综合体——贾德工业城，位于青尼罗河的西岸。

　　坦桑尼亚的工业部门继续由业主主导，且主要集中在提供仓储空间和轻工业活动。千年商业园仍然是达累斯萨拉姆唯一的主要工业发展区，但由于旧仓库的重建，Nyerere和Mandela Roads的工业区拥有了新的设备。

　　坎帕拉的主要工业区是坎帕拉工商业园区，位于坎帕拉-金贾高速公路东面约15公里处。政府正鼓励已经获得了地块的工厂和工业搬迁到商业园区，否则将面临失去土地的风险。其增长推动了该地区的临界质量和沿主干道的工业用地价值的稳步上升。许多大型制造商如Riley Packaging，APDL和一些中国公司在大量土地上建造了最先进的工厂，以满足他们未来的扩张计划。

　　Sonils OSC位于罗安达市中心的北部，是主要的工业区。其他的工业产权集中地主要在维亚纳东部和本菲卡南部。维亚纳的特别经济区位于计划的国际机场附近，设计容纳73个工厂。由于石油、钻石、酿造、纺织和建筑等产业的扩张，对仓储和制造业空间有很强的需求。

　　博茨瓦纳的大多数工业活动是在哈博罗内，由于缺乏办公空间，导致租金价格膨胀，工业地点被用来补偿。分区正在更加严格地应用，随着办公空间的增加，市场的本质正在改变。在距离市中心10公里范围内和在通往机场的路线上，可以看到少量的新建筑，主要是业主自住房。

　　马达加斯加的主要工业区位于安塔那那利佛市南部。在市中心南部有一个混合使用区域，这里有低质量的建筑，马达加斯加企业和航空公司。在距离市中心南部约5公里的地方，Zone Industrielle Forello是一些重工业所在地。在机场南部还有少量轻工业活动。

　　由于停电导致生产能力低下，马拉维的工业部门依旧面临着严峻挑战。这导致了裁员和一些企业的关闭。目前工业活动水平的下降反映在工业产权需求减弱方面，并导致了租金水平和房地产价值的不景气。最近旨在促进本地工业发展的经济改革仍在开展中，而这些改革预计将刺激对物流和仓库物业的需求。

　　毛里求斯政府继续推动非传统产业发展。新的增长领域包括渔业、轻工产品、印刷和出版，高精密塑料和制药产品。主要的工业地点包括Plaine Lauzun，Les Pailles，Phoenix，Coromandel，Riche Terre，港口区和La Tour Koenig。

　　温得和克的制造业活动相当有限，工业地产市场主要集中在提供仓储空间。仓库集中在城市南部的工业区和北部的工业区。在纳米比亚的其他地方规划了几个大型工业项目，其中多数与该国日益增长的铀工业有关。视觉工业园在斯瓦科普蒙德附近。

　　虽然近期的经济不确定性可能会抑制短期的增长前景，但南非工业市场仍表现出了广泛积极的基本面，如空置率下降以及一些地区的资本价值的上升。然而，尽管供应量下降，以及投资者越来越愿意承担投机性发展，以期预计经济将恢复增长，但工业市场的平衡力量仍然主要依赖于消费者。积极的一点是，即将到来的基础设施项目支出预计将促进就业，并有助于刺激消费者需求。

　　由于工业市场供应不足，服务不足，不能满足现代国际公司的要求，开发商对投资赞比亚工业区越来越感兴趣。在关键地区开发新设施将有助于确保新的工业和制造业。开发商主要关注卢萨卡，因为它被视为从南非进入撒哈拉以南市场中心的切入点。

　　由于津巴布韦已成为进口商品的消费者而不是制造商，因此近年来津巴布韦工业空间需求减少。空置率增加，租金下降。在当前困难的经济条件下，租户的生存风险较高。工业投资被认为是所有部门中最不吸引人的，最近的销售已经完全用于自有业务。

　　杜阿拉是一个重要的工业中心，是西非主要港口之一，为一些中非内陆国家提供服务。工业产权一般位于靠近Bonabéri的港口，那里有主要的水泥产业。城市东部的中心工业主要是汽车工业区，也有全国最大的啤酒厂——SABC。由于是内陆且没有港口，雅温得是一个不太重要的工业地。它更像是一个区域配送中心(主要为咖啡、可可、椰子、甘蔗、木材、橡胶)而不是一个制造区域。

　　中非的工业活动主要集中在班吉和沿河的港口。发展趋向于延伸到城市的西部和南部，而不是到水浅的东部。班吉没有国际制造业。在过去，工厂一直是抢劫的目标，而机场附近的大规模的UCATEX工厂已被抢掠和放弃了大约十年。

　　恩贾梅纳的工业需求较低，一般来说，老旧的未翻新建筑物或废弃建筑的翻新令人满意。业主职业是常见的。在恩贾梅纳以西的Farcha有一个工业区，大量的跨国石油公司在此驻点。中国公司阳光国际已计划耗资1.5亿美元在Djarmaya建立一个新的工业区。

　　金沙萨的主要工业区位于Route des Poids Lourds和Kingabwa附近，毗邻刚果河和港口周围。它主要包括老旧的设备，大部分是自用的，通常是残破的。没有现代工业区，糟糕的基础设施给运输和物流方面带来了困难。存在与所有权有关的潜在挑战。然而，对仓储和存储空间的需求日益增加以支持工业扩张，并且随着新的和计划中的道路设施的建设，更多的区域应当开放用于现代仓库开发。

　　赤道几内亚的工业市场几乎完全是自有的，主要涉及石油和建筑行业的国际公司。在马拉博，工业活动主要集中在城市的南部和西部。还有许多发展活动在距离马拉博南部约45km的Luba岛，那里有一个深水港。

　　在阿比让周边地区和密集的住宅区如Marcory和Yopougon，遍及本地工业活动。最重要的制造业基地位于特雷什维尔和弗里迪工业区，石油化工、水泥、食品制造业分布在该地区。最重要的国际企业之一是联合利华，可以在Boulevard de Vridi找到。

　　加纳的工厂过去主要设在阿克拉，以及靠近特马港的城市东部的工业区。阿克拉中部地区的土地价格上涨导致了租金价格上涨，将增加位于市中心的重工业的压力，使其不得不搬迁到位于阿克拉郊区的较低成本的地点，这将有助于腾出土地进行再开发。目前，黄金仓库的租金是每月8美元/平方米左右。

　　马里的工业市场将继续围绕本地贸易商展开，目前在巴马科并没有国际制造商。主要工业区位于商业中心的东部，这里有一座新的桥梁，它是巴马科横跨尼日尔河的第三座桥梁，正在改善交通并减少交通拥堵。这座桥梁是西非地区最大的中国援助项目之一。工业区的入驻者包括许多政府组织和制药公司。

　　努瓦克肖特的工业市场主要由本地企业组成。除了一些石油和天然气供应企业外，这里还有一些工业(包括水泥生产等重工业)面向港口。

　　跨国企业投资尼日利亚的兴趣不断增加，如宝洁、GSK、雀巢、帝亚吉欧和SABMiller等公司在尼日利亚市场已经进行了大量的新的生产设施的投资。一些跨国企业正在拉各斯州以外，尤其是在尼日利亚东南部建立次级制造业中心。然而，制造企业的发展受到尼日利亚长期缺乏电力供应的阻碍，因此导致了部分主要制造商的离开，而电力缺乏仍继续阻碍着投资者对尼日利亚的投资。

　　塞内加尔没有既定的工业市场，到目前为止，很少有国际企业将该国作为制造或分销的目的地。整个达喀尔地区拥有一些小型的本地工业企业，其中许多涉及食品制造业。然而，大型商业的重点是港口，这也是Route de Rufisque沿线的主要出口之一。高程度的业主自用阻碍了租赁市场的大力发展，反过来又抑制了工业部门的投机性发展。

　　塞拉利昂城市经济的发展主要以其港口和伊丽莎白女王二世码头为中心。弗里敦拥有非洲最大的天然港。该市的大部分工业发展是在其主要港口的东部，以及大规模石油码头所在的基西周围地区。惠灵顿工业区距离城市东部约5公里。一般来说，工业设备质量很差，其中大部分是从没有铺设的道路进入的。业主自用是该市场的普遍特征。塞拉利昂的工业包括食品和饮料加工、鱼包装、大米加工和石油加工。

非洲工业的崛起为该大陆带来了巨大的机遇和挑战，同时也为全球经济发展注入了新的活力。随着各方的共同努力，非洲工业将继续迈向更加繁荣和可持续的未来。